度假地产规划设计的运营方法

　　随着我们生活水平的不断提高，我们也越来越想去旅游去放飞自己，就比如现在常见的度假地产、田园综合体建筑、特色小镇建筑、文旅地产、度假别墅、度假村这些，因此，这也推动着着度假地产建筑、田园综合体建筑、特色小镇建筑、文旅地产建筑、度假别墅建筑、度假村建筑规划设计。可能有些朋友对于度假地产规划设计的运营方法。

　　一、微型度假地产的几个核心观点

　　1、是度假和地产之间的关系。度假地产的灵魂是度假，先有度假再有地产，如果度假产品不出彩，吸引不了人，那么这个地产板块就是没有价值的。因为它远离城区，它作为第一居所和第二居所，都不具备成立的标准和价值。项目价值的基础一定是度假产品的价值，也就是说房子能卖多少钱不是房子本身，而是度假产品的价值。

　　2、度假内容。需要确定度假模式，开发丰富的度假内容。然后是确定什么人群是主要核心度假人群?什么人群是辅助人群?然后根据这样的人群定位，去设计不同人群的服务体系。

　　3、运营策略。微度假项目一定要考虑轻持有资产，重试运营的策略。很多开发商都容易头脑发热，一砸就几个亿甚至几十个亿的一个游乐场进去，想学习华侨城、长隆等，但是做重资产的产品，它的风险是要么行，要么就失败。通常失败之后的旅游产品是很难重新翻身的。

　　4、产业集成、渠道集成，它最终目的是为了降低开发难度和运营难度。作为开发商来说是搭个平台，这里面植入什么产业?什么游玩主题?什么样的酒店?什么样的商业?

　　5、关于住宅策略。度假产品小型化，降低进入门槛，通常会先布置一些mini别墅、类别墅，这种产品打头阵，再加上一些小型化公寓。如果这个项目有机会从第二居所慢慢发展成为第一居所，那我们可以从中长期规划里面去做住宅产品升级。住宅的排布是按照资源优劣去分布整个建筑的产品和密度

　　二、度假地产规划，主题定位

　　它的核心是主题，而主题分为天然的自然资源和人造资源，微度假特点是微。由于客群数量有限，消费金额有限。整体来说，不建议打造大型的设施或大型游乐公园等，更多的是以众多度假元素的一种有机组合。自然资源有海、湖泊、山、雪、森林、湿地等，包括古文化、红色文化、地域文化等。而健康的资源，水质、气候、含氧量、温泉等特别是像这几年北方地区冬天的雾霾这么严重，健康的气候、PM值都能成为卖点。第二是人造资源，这里分为几个维度，第一是公园类，比如说海洋公园、湿地公园、山体公园、森林公园等。按人群来分，针对儿童的儿童乐园、青少年的营地、老人的、养生谷还有中年人和年轻人的户外运动营地。

　　核心主题可以有康养中心、温泉中心、红酒庄园等等，这些作为整个项目的核心主题。同时一个项目需要搭配一些主题的建筑，这是点睛的地方。就比如说博物馆、美术馆、民俗馆、古镇、古街等。这要根据具体项目的规模以及和城市的关系，包括项目内部拥有的资源而定。

　　三、度假地产的打造逻辑，以下三层级

　　1、核心的是主题，是独特的度假主题，一个或者有多个，这个要看项目和城市的关系。那么通常来说，一千亩以内的项目和城市距离也比较近的，有一个度假主题来支撑就可以了。比如说温泉、人造的儿童主题的游玩等。如果是一些比较大的项目：有几千亩的，离城市也比较远就需要更丰富的几个主题来搭配。

　　2、以主题为轴心的服务体系。这个服务体系的结构包括度假的游玩体系、居住体系以及为整个项目服务的商业体系。最外圈这一层，也就是说开发微度假地产，真正的盈利点是住宅，包括持有的别墅、公寓这些物业，也包括租赁的酒店、销售类型的度假住宅。

　　3、整体总结下来，微度假的三层级是以度假主题为核心，打造一个闭环式的度假服务体系，同时配备多种住宅为居住体系，这样的一个整体的逻辑。

　　四、度假地产，运营逻辑

　　首先由度假主题来吸引消费者，消费者到了度假目的地之后，有完整的度假服务体系来围绕他们做服务，以及、制造更有黏性的、生意机会。

　　当度假服务体系满足了度假需求之后，再推度假的住宅。这个时候就会出现两种类型的客户分支：一种是纯玩的客户，第二种是最后买下房子的。这样，有了度假住宅之后又反哺整个度假服务体系的商业。同时度假的住宅会不间断的体验消费度假主题的这些内容，这就是整个的运营逻辑。它和传统度假最大的区别在于人群的重复消费、频次，包括人带人，介绍身边的朋友亲戚的特征是非常明显的。度假地产跟传统住宅在地块的使用方面是非常不一样。需要把地块切割出来：居住区、游玩区，包括配套服务区，这些是要有很清晰明确的分界。那么不同地块适合做什么?资源好的、便利的、安静的，这个都是有适合做不一样的产品。

　　在地块划分之后，要考虑主题落位。通常来说，度假地产会把资源最好的区位用来做游玩主题，这个跟做传统住宅是不一样的。传统住宅会把资源最好、景观好的拿来盖房子。但是度假地产的核心是度假主题，如果没有好的对外主题就不可能会有有价值的房子，所以我们要把度假主题放在最好的位置。

　　确定了主题落位之后，我们需要拟订整个项目的运营逻辑，做全盘的投资分析。需要打造针对不同人群的度假服务体系，这里包括了生活、居住的生活体系，包括游玩服务体系，包括商业购物消费、餐饮这样的商业体系，以及整个度假区的交通体系。到了最后一步，再来考虑怎么做住宅。而住宅这块其实会相对简单，地块的价值分析、产品配比，落位的排布、动线的设计，这基本上是按照当地消费者、住户的需求来综合考虑的。

　　英国铂堃设计有限公司(Become Design Ltd.UK)成立于2012年。公司总部设在英国格拉斯哥，其前身是成立于2006年的英国Become城市设计工作室。目前在中国重庆设立分公司，在深圳设立项目办公室。度假地产建筑、田园综合体建筑、特色小镇建筑、文旅地产建筑、度假别墅建筑、度假村建筑。