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田园综合体规划设计及成功要素

  在现在很多地方都在进行田园综合体规划设计,诸如农村集体所有制土地和农民宅基地流转政策的放开,宏观政策的利好已更多释放,但很多朋友对于田园综合体不太了解,下面,我们来看看田园综合体规划设计及成功要素

田园综合体建筑规划设计

  做田园综合体的区域,首先是农业规模化和集约化程度比较高,形成了比较大的规模效益,这是一个很基本的条件。之后如果要做文旅,最好是有村落形态,很多人去传统村落,因为有些含有文化的东西保存了下来,如果没有含有文化的东西保存下来,就很难了。

  另外一个就是地形地貌很有特色,比如周边有山水的融合,有非常好的空间环境,有适合人居住或旅游的景观资源,这些都是很基本的要素。田园综合体的顶层规划中,哪些民居需要保护,哪些生产生活必须保证,哪些原来的生产生活空间需要保护,把这些确定下来后,再进行土地的整体确权。

  有钱不是重要的能力

  农业+文旅+旅居的规划设计,这个东西肯定要根据具体项目来,做的是什么农业很关键,生态循环农业是一个大主题,但具体做什么,是做花卉,还是做养殖种殖,不同农业的做法不一样。还有地形地貌环境空间,这些也不一样。所以不同的地方做法肯定是不一样的。田园综合体的规划设计中农业是先行的,然后再去匹配相应的文旅。在做成园综合体的时候,首先都要研究农业,要有农业专家参与进来。首先要研究的这个地方做什么农业,还有投资商本身的专长是什么?并不是每个人都能做农业,不做农业,但是肯定要找一家专业的农业公司参与进来。这意味着这个团队里边,做农业有专业的人才,没有专业的人才做不起来,所以谁来投资,投资商的能力怎么样?那个能力不仅仅是一个投资人问题,技术能力如何,人力资源能力如何和运营能力如何,这几个都是很关键的,这样就形成了他能不能把这个事做好的能力,这是比资金更重要的能力。

田园综合体规划设计

  田园综合体规划的能成功要素。

  1、田园综合体规划农业转型的需求

  近几年农业生产总值同比增长逐步放缓,2016年的农业生产总值同比增长只有2.87%,远低于2016年中国GDP同比增长6.7%的水平。农业总产值占国民生产总值的比重也逐年降低,2016年仅占国民生产总值7.97%。按照这个趋势,农业发展将进一步放缓,农业生产总值占比也将进一步降低。这对拥有众多农业人口的中国来说,不仅仅是一个经济问题,也不利于社会公平和稳定。国家稳定是一个根本性的政治问题!

  2、田园综合体规划城镇化发展的需求

  经济和科技发展的必然趋势是人口的集中,随着中国经济的快速发展,需要且吸引着越来越多的农村人口进城,可以预见我国城镇化率会加速提升。根据2016年的统计数据,中国目前有57.35%的城镇人口。2013年发改委作了《国务院关于城镇化建设工作情况的报告》,提出了在2030年达到70%城镇化率的目标。但是,城镇化建设并不是简单的农村人口往城镇迁徙,城镇化建设过程当中需要考虑到城镇基础设施的配套情况、城镇为了接纳农村人口而进行重新规划、农村人口就业和社会保障、农村人口的转移带来的农业用地的荒废等问题。

  田园综合体规划作为农村小城镇化建设的新思路,可以主动使农村的基础设施建设向城镇靠齐,将农村改造成新型的田园小镇,从而缓解农村人口迁移给大城市带来的巨大压力和诸多矛盾,同时也可以为农村的就业提供新的机会。这也是国家新出台政策中多次提出土地确权、流转、盘活的原因之一。

田园综合体规划设计

  同时田园综合体内的现代农业,使传统耕作的农民变为现代农业产业工人,大大提高了劳动生产率和单位产值,解放了大量的农村劳动力可从事相关的农业衍生产业。

  3、田园综合体规划可持续发展的需求

  由于常年粗放式的农业种植,目前我国农业可持续发展面临重大挑战(部分数据来自于国家部委相关报告):

  1)耕地质量下降严重,如黑土层变薄、土壤酸化、耕作层变浅等问题日益凸显。同时作为一个缺水国家,农田水利用效率却远低于发达国家,造成地下水超采严重(特别是华北和西北地区)。环境污染问题突出,全国土壤主要污染物点位超标率为16.1%。不仅有大量的化肥、农药、除草剂等长期滥用,农膜回收率也不足三分之二,还有工业“三废”和城市生活污染在农村扩散。生态系统退化明显,全国水土流失面积达295万平方公里,沙化土地173万平方公里,石漠化面积12万平方公里。传统农业粗放式的生产方式导致农田生态系统结构失衡、功能退化,生物多样性也受到了威胁。继续在传统农业这一条路上深耕,已经不符合社会发展的趋势。科技的发展带来了现代农业的快速发展,不仅农业生产效率将快速提高,同时推进生态循环农业发展,各类污染物残留和排放也会大大降低,渐渐优化土地的肥力和生态功能。

  正是基于以上三方面因素和需求的考量,近年来国家在近年来的一号文件多次中对乡村振兴、田园综合体和美丽乡村建设进行了阐述,并推出了一系列的文件和相关政策,安排扶持补贴,加速发展现代农业。

  二、田园综合体规划地方经济振兴的需要

  目前大多数地方政府,特别是中西部地方政府面对的挑战是产业空心化、青壮年人口大规模流出、农村空巢化、财政收入枯竭、土地抛荒等一些列环环相扣的难题。要缓解这些问题,首先要研究造成这种情况的经济规律。一般来说,国家经济越发达、产业越集中,集中在人口稠密、物流便捷高效的地区,形成大城市、特大中心城市。由于产业的集聚作用,中高端产业会越来越集中在这些特大型中心城市,同时会产生产业溢出,溢出的多数是不适合这些城市的高污染产业,无法承受大城市运营成本的低技术低利润产业,把这些落后淘汰的产业转移到三四线城市和小乡镇去。经济规律告诉我们,区域收入差距越大,低收入地区人口向高收入地区流动的驱动力就越大。直接影响到地方的GDP、财政收入、产业结构上,以及居民收入、人口结构上。

  所以现在很多地方政府大力推进田园综合体建设,虽然有一定的对上政绩需求,另一方面也是希望以此拉动投资和GDP,提高城镇化率,发展涉农产业,同时吸引农村人口回流和脱贫。同时提升农村土地价值,以房地产开发增加财政收入,形成经济上的可持续发展。

  三、田园综合体规划投资方的经济效益追求

  但光有国家政策和地方投资依然是不够的,如果由政府主导开发,在商业思维、专业能力和建设运营效率方面都会远逊于在商业化竞争中脱颖而出的专业企业。因此田园综合体项目还必须靠专业的公司引入社会资本,结合政府方面的各类支持和补贴,来进行落地建设。

  预计会出现很多短期功利的项目,就像前一阵子的特色小镇风潮一样,扯着田园综合体的大旗,以套路和忽悠去开发房地产。另外很多地方的营商环境不佳,地方政治上的不确定性会对项目造成重大影响,换一任书记就可能使项目发生不可知的变化。这也促使很多投资方更倾向走短线,对真正的长期投资者可能造成伤害。

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